Администрация Краснодарского края приступает к реализации новой градостроительной политики, направленной на приоритетное развитие в регионе жилищного строительства с сопутствующей социальной инфраструктурой. По экспертным оценкам, это будет иметь противоречивые последствия для местного рынка жилья, стройиндустрии, социальных и миграционных процессов.
Единая концепция комплексной жилой застройки Кубани
В конце марта 2021 г. на заседании общественного градостроительного совета губернатор Кубани Вениамин Кондратьев поручил региональному департаменту по архитектуре и градостроительству разработать единую концепцию комплексной жилой застройки Краснодарского края (КК). В документе пропишут обязательные нормативы обеспечения строящихся жилых домов социальными объектами (школами, детскими садами, поликлиниками), а также парковочными местами и детским площадкам. Муниципалитеты смогут выдавать разрешение на строительство только тех жилых комплексов, которые будут соответствовать требованиями концепции. Как ожидается, это поможет решить на Кубани проблему массовой застройки без необходимой социальной инфраструктуры и позволит перейти к комплексному освоению территорий.
Появление концепции соответствует решениям, принятым в сфере благоустройства российских городов на федеральном уровне, в частности задачам нацпроекта «Жильё и городская среда». Это также станет важным шагом на пути дальнейшего реформирования градостроительного законодательства Кубани, которое де-факто ведётся в течение последних лет.
Меры по формированию комфортной городской среды в регионе
Первые усилия по наведению порядка в стройиндустрии краевые власти предприняли ещё в 2016-2017 гг., когда начали борьбу с самостроями и точечной застройкой. Тогда они ужесточили контроль над выдачей разрешений на строительство, стали привлекать к реальной ответственности застройщиков, меньше узаконивать и больше сносить нелегальные строения. В результате в 2016-2021 гг. число самостроев в КК сократилось на треть. Параллельно здесь заработали программы восстановления прав обманутых дольщиков и переселения граждан из аварийного жилья, завершить которые в основном планируется до конца 2023 г.
В дальнейшем администрация края сформулировала принцип недопустимости развития стройиндустрии в ущерб туристической и аграрной отраслям. В соответствии с ним, в 2019 году на Кубани введён запрет на строительство капитальных жилых домов выше 20 м в 500-метровой зоне на побережье Азовского и Чёрного морей, который не распространяется на отели. Сочи, Новороссийск и Анапа ужесточили правила землепользования и застройки, ограничив на своих территориях возведение высотных жилых домов. Весной 2021 г. принят законопроект, запрещающий переводить под жилую застройку земли сельхозназначения в КК. Он должен остановить массовую передачу сельхозугодий под строительство жилья по решению муниципальных властей и судов, в результате которой за пять лет из оборота выведено 30 тыс. га сельхозземель, включая большое количество лесов и виноградников.
По поручению губернатора края, крупные города Кубани начали разработку новых генеральных планов в соответствии с современными градостроительными стандартами. В сентябре 2020 г. первым новый генплан принял Краснодар. Свои документы готовят Анапа, Армавир, Геленджик и Горячий Ключ, планирующие завершить эту работу в 2021-2022 гг. К обновлению планов приступают Новороссийск и Сочи. Последний рассчитывает принять его в 2023 г., а до этого вводит мораторий на строительство многоквартирных жилых комплексов. Генпланы разрабатывают специализированные исследовательские организации с прицелом на развитие социальной и транспортной инфраструктуры городов, а к их обсуждению привлекается местная общественность.
В рамках новой градостроительной политики Краснодарский край наращивает также финансирование строительства социальных объектов. В 2021 г. в регионе реализуется около 100 таких проектов (30 школ, 15 детских садов, 20 центров единоборств и т.д.). Собственных ресурсов на эти цели не хватает, в связи с чем Кубань активно участвует в федеральных программах и стремится развивать государственно-частное партнёрство. Вводятся налоговые льготы для компаний, возводящих социальную инфраструктуру. К их финансированию привлекаются коммерческие банки.
Одновременно усиливается контроль в области жилищного строительства. В 2020 г. краевые власти провели проверки соблюдения земельного законодательства и градостроительных норм в Новороссийске, Северском районе, Горячем Ключе, Туапсе и Геленджике. В марте 2021 г. губернатор В. Кондратьев совершил объезд крупных строек краевой столицы. По их итогам руководство КК отменило ряд разрешений на строительство (в Краснодаре – более чем на 500 тыс. кв.м), скорректировало проекты ряда крупных ЖК и приняло соответствующие кадровые решения (в марте 2021 г. лишился поста мэр Горячего Ключа А. Кильганкин).
Последствия реформы
Опрошенные кубанской деловой прессой отраслевые эксперты считают, что градостроительная реформа будет иметь важные долгосрочные последствия для развития социально-экономической ситуации в КК.
Увеличение затрат застройщиков на социальную инфраструктуру и ужесточение градостроительных правил приведёт к удорожанию возводимого жилья. По оценкам источников газеты «Коммерсант», во властных структурах региона готовы к самым радикальным сценариям роста цен, вплоть до их удвоения с текущих 70 тыс. до 130–150 тыс. руб. за кв.м в Краснодаре и на побережье (уровень Санкт-Петербурга). Большинство независимых аналитиков полагают, что цены вырастут не столь значительно и стабилизируются по мере адаптации рынка к новым условиям.
Снизится спрос на кубанское жильё и объёмы жилищного строительства. Отрасль покинут многие мелкие игроки, для которых возведение школы (в среднем 1 млрд руб.) или детского сада (от 300 млн) крайне затратно. Как следствие, региону будет сложно достичь заявленной цели к концу 2024 г. вводить в эксплуатацию 7,2 млн кв.м жилья вместо нынешних 4,5 млн.
С другой стороны, должно улучшиться качество нового жилья, уменьшиться нагрузка на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру населённых пунктов Кубани. Городская среда здесь станет более комфортной и современной.
Как ожидается, рост цен на недвижимость отразится и на миграции в КК из других регионов. Общее число граждан, переезжающих на постоянное место жительство в край, уменьшится, но это будут более обеспеченные люди, готовые дороже платить за жильё.
Оригинал публикации | 
